Autorisation tacite d'une sous-location commerciale

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Autorisation tacite d'une sous-location commerciale

La sous-location d'un local commercial doit en principe être formellement autorisée par le propriétaire.

La sous-location, totale ou partielle, d'un local commercial n'est possible que si le bailleur l'autorise.
En principe, cette autorisation doit avoir été préalablement donnée dans le contrat de bail ou dans un avenant.
En outre, le bailleur doit avoir été appelé à concourir à l'acte de sous-location. Cette formalité lui permettant, non pas de réitérer son autorisation, mais de prendre connaissance de manière précise des modalités de la sous-location projetée (identité du sous-locataire, destination des lieux, montant du sous-loyer, durée...).

Et attention, toute sous-location conclue sans autorisation du bailleur et sans qu'il ait été invité à concourir à l'acte est irrégulière.

Précision :  le sous-locataire est alors considéré comme un occupant sans droit ni titre qui ne peut se prévaloir de la réglementation des baux commerciaux. Le locataire principal encourant, quant à lui, la résiliation de son bail, ou le refus de renouvellement de celui-ci sans avoir droit à une indemnité d'éviction.

La loi admet toutefois qu'une sous-location puisse être tacitement autorisée par le bailleur. Les tribunaux exigeant que cette autorisation résulte alors d'une attitude claire et non équivoque du bailleur.

Illustration :  une sous-location avait été consentie sans que le bailleur ait été appelé à concourir à l'acte. Celui-ci avait, par la suite, donné congé au locataire principal, sans offre de renouvellement ni indemnité d'éviction, lui opposant le fait qu'il n'exploitait pas d'activité dans les locaux loués. Le sous-locataire, de son côté, avait fait valoir son droit direct au renouvellement de son bail auprès du bailleur. Avec succès. Les juges ont en effet retenu que la sous-location avait été tacitement autorisée en relevant que :
- le bailleur savait, dès la conclusion du bail initial, que les locaux devaient être entièrement sous-loués ;
- les clauses du bail prenaient d'ailleurs en compte cette situation ;
- des relations directes entre le sous-locataire et le bailleur s'étant poursuivies, au cours des baux successifs, pour l'exécution de travaux ou de contrôles de la commission de sécurité, il avait accepté de renouveler le bail principal en connaissance de la réalité de l'exploitation des lieux par un sous-locataire.

Article du 31/05/2011 - © Copyright SID Presse - 2011